Pierre Patrimoine Immobilier
Agence de transactions immobilière
Gestion de patrimoine, fiscalité sur la Haute Savoie, l'Ardèche et le Doubs
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LES HONORAIRES D’AGENCE
Que dit la Loi ?
LOI HOGUET DU 2 JANVIER 1970 – LOI ALUR :
L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans les transactions immobilières, publié au JORF du 18 janvier 2017 est entré en vigueur le 1er avril 2017
Si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur ils ne rentrent pas dans le calcul des frais de mutation et des émoluments du notaire)
En revanche, dorénavant les notaires ne pourront plus faire basculer les honoraires à la charge des acheteurs, si le mandat initial en prévoyait la charge au vendeur.
Il était fréquent que cette opération soit pratiquée par les agents immobiliers et par les représentants du ministère Public, désormais l’agent immobilier qui veille à l’intérêt de son futur acquéreur, devrait mettre les honoraires à la charge de l'acquéreur et afficher ses honoraires dans les publicités !!
« Annonces de ventes L’arrêté du 10 janvier 2017 impose l’affichage de certaines mentions dans les annonces de vente d’un bien déterminé, en plus de celles prévues par d’autres règlementations comme le code de la construction et de l’habitation (étiquette-énergie et informations sur la copropriété). Le prix de vente du bien doit systématiquement figurer sur l’annonce. Les annonces de vente comporteront, lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, l’assiette qui sert de base de calcul au pourcentage de rémunération de l’intermédiaire soit le prix hors honoraires. Le prix de vente qui apparaît immédiatement au consommateur est celui qui inclut les honoraires à la charge de l’acquéreur (prix type « HAI » par exemple), y compris dans le cadre d’une recherche sur internet. Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix de vente qui apparaît ne doit pas juridiquement les inclure ; à défaut les honoraires seraient à la charge de l’acquéreur. NB : il est rappelé que l’administration fiscale considère que l’assiette servant de calcul aux droits de mutation à titre onéreux (« frais de notaire ») est le prix exprimé dans l'acte constatant le transfert de propriété. Les honoraires à la charge de l’acquéreur ne constituent pas une charge augmentative du prix et sont, à ce titre, exclus de l’assiette de calcul de l’impôt. En revanche, les honoraires acquittés par le vendeur ne peuvent pas être déduits du prix de vente car ils n’y sont juridiquement pas inclus : ils entrent donc de fait dans l’assiette fiscale. La mention précisant les modalités de répartition des honoraires doit figurer sur l’ensemble des annonces de vente et pourrait par exemple revêtir les formes suivantes : - « Les honoraires sont intégralement à la charge de l’acquéreur » ou « honoraires charge acquéreur » ; - « Les honoraires sont intégralement à la charge du vendeur » ou « honoraires charge vendeur » ; - « Les honoraires sont partagés entre les parties » ou « honoraires partagés entre acquéreur et vendeur ». La pratique consistant à « basculer » les honoraires du vendeur vers l’acquéreur est prohibée et demeure susceptible de constituer une pratique commerciale trompeuse. De manière générale, il convient de bannir l’usage du terme « frais », insuffisamment clair, au profit de celui « d’honoraires », qui renvoie clairement aux sommes revenant au professionnel »
Texte édité par la DGCCRF sur le site du Ministère de l’Economie et des Finances.
Les honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur doivent être indiqués en % TTC du prix de vente sur toutes les annonces de biens à vendre sauf exceptions.
Sont donc concernés les appartements, les maisons, les terrains, les parkings, les caves, les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux professionnels, les locaux industriels, les immeubles, les propriétés agricoles et viticoles, les forêts.
Exemple : Si le prix de vente au mandat s’élève à 100 000 € et les honoraires à 10 000 €, il faut mentionner 110 000 € honoraires agence inclus charge acquéreur de 10%TTC.
Ce que les agents immobiliers doivent faire impérativement :
Si les honoraires sont à la charge du vendeur : l’annonce doit indiquer :
Prix de vente ….en € (sans mention d’honoraires)
Si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur :
Le prix de vente ….en € honoraires charge acquéreur inclus ….% TTC
La clause d'exclusivité dans un mandat de vente
La clause d’exclusivité dans un mandat de vente permet au bénéficiaire c’est-à-dire à l’agent immobilier d’éviter des négociations parallèles concurrentes. C’est un avantage appréciable pour lui mais le vendeur s’interdit de négocier avec quiconque. Cette clause doit donc être limitée dans le temps. L’agent se fait payer cette contrepartie par des honoraires à charge du vendeur.
Cette clause contractuelle a donc un caractère onéreux et constitue une charge augmentative du prix, ce qui fera peser la fiscalité de la vente (les droits de mutation) sur ces honoraires au contraire de la charge à l’acquéreur qui est distincte du prix de vente.